No dinâmico mercado imobiliário brasileiro, algumas estratégias se destacam pela capacidade de gerar renda robusta e de longo prazo. Estamos falando do Built to Suit (BTS) e do Sale & Leaseback (S&LB). Mas atenção: o jogo vai mudar a partir de 2026 com a Reforma Tributária, e quem estiver por dentro dessas transformações terá uma vantagem competitiva enorme.

Vamos descomplicar e ver como esses modelos funcionam e o que esperar do futuro fiscal.

Built to Suit (BTS): Seu Imóvel Feito Sob Medida

Pense no BTS como uma construção customizada. Você, como investidor, constrói (ou reforma) um imóvel especificamente para atender às necessidades de um locatário que já está comprometido com um contrato de aluguel de longo prazo.

Na prática: O inquilino pede, você constrói, e ele já assina o contrato antes mesmo de a obra terminar.

O que você ganha:

Renda certa e estável:Contratos longos (10a 20 anos) com empresassólidas.

Zero vacância inicial: Ocupação garantida desde o dia 1.

Ativo moderno: Imóvel novinho, com pouca manutenção no começo.

Onde mora o risco:

Alto investimento inicial: Exige bastante capital.

Imóvel muito específico: Se o inquilino sair, pode ser difícil achar outro para um espaço tão customizado.

Dependência do locatário: A saúde financeira dele é fundamental para sua receita.

Sale & Leaseback (S&LB): CapitalizandoAtivos Existentes

Aqui, uma empresa que já tem um imóvel e o usa em suas operações decide vendê-lo a você (o investidor) e, imediatamente, alugá-lo de volta por um contrato de longo prazo.

Na prática: A empresa vende o imóvel para ter dinheiro em caixa, mas continua usando o mesmo lugar, agora como sua inquilina.

O que você ganha:

Ativo de qualidade: Imóveis já estabelecidos, em boas localizações.

Renda imediata: Inquilino já está lá, pagando aluguel desde o primeiro dia.

Menos dor de cabeça: Sem risco de construção, o imóvel já está pronto.

Onde mora o risco:

Dependência do locatário: De novo, a solidez financeira do inquilino é crucial.

Condição do imóvel: Você compra “como está”. Custos inesperados com reformas podem aparecer.

Vacância futura: Se o contrato acabar e o inquilino não renovar, pode ser um desafio realocar.

Reforma Tributária 2026: AVirada de Chave nas Locações

Apartir de 2026, a tributação sobre o consumo no Brasil muda radicalmente. PIS, COFINS e ISS dão lugar à CBS (federal) e ao IBS (estadual/municipal), que funcionam como um Imposto sobre ValorAgregado (IVA).

O que isso significa para as locações?

Alíquota Nominal Maior, mas com Crédito: A taxa combinada de CBS/IBS (estimada em mais de 25%) será bem maior que o PIS/COFINS atual. Aboa notícia é que o sistema é de não cumulatividade ampla. Isso quer dizer que o locador poderá tomar crédito sobre quase todas as despesas (manutenção, segurança, limpeza, etc.), o que hoje não acontece ou é limitado. O imposto deixa de ser um “custo” e vira um “repasse”.

Fim do ISS sobre Aluguéis: Locação de imóveis não será mais vista como serviço para fins de ISS, sendo tributada por CBS/IBS.

Neutralidade para a Maioria dos Locatários: Para a maioria dasempresasque alugam (indústrias, comércios, serviços), o CBS/IBS pago no aluguel poderá ser creditado e abatido dos impostos que elas pagam em suas próprias operações. Ou seja, o imposto sobre o aluguel tende a ser “neutro” no custo final da empresa.

Quem sentirá mais o impacto (e talvez o custo aumente):

Setorescom pouca ounenhumacapacidade de crédito:Empresasfinanceiras, instituições de ensino/saúde com isenções, entidades imunes (como igrejas, sindicatos) ou PMEs do Simples Nacional que não puderem se creditar integralmente. Para esses, a nova alíquota pode virar custo de verdade.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs): O Veículo Otimizado

O que são FIIs? São como “condomínios” de investidores que juntam dinheiro para aplicar em grandes empreendimentos imobiliários (shoppings, galpões, escritórios). Você compra uma cota e recebe uma parte dos aluguéis e ganhos dos imóveis, sem ter que comprar o imóvel todo.

Benefício de Ouro:

Rendimentos isentos de IR para pessoa física: Se você é pessoa física e investe em FIIs, osaluguéisque você recebe sãoisentosde Imposto de Renda (sob certas condições). Essa é a grande vantagem que faz a rentabilidade líquida disparar!

Transparência Fiscal: O próprio FII não paga IRPJ/CSLL se distribuir a maior parte dos lucros, evitando bitributação.

FIIs na Reforma:

Aprincípio, a isenção de IR para pessoas físicas cotistas deve continuar. Isso é vital para o mercado de FIIs e tem sido prioridade na discussão.

As receitas de aluguel dos FIIs também serão sujeitas ao CBS/IBS, mas a regra de créditos amplos também valerá para eles, otimizando a estrutura de custos do fundo.

Para ter sucesso (e dormir tranquilo):

Analise tudo a fundo: Imóvel, inquilino, contratos… nada pode passar batido.

Cuidado com o dinheiro: Modele os investimentos considerando todos os custos e impostos, já projetando o cenário pós-reforma.

Tenha gente boa do seu lado: Advogados, contadores e especialistas em tributação serão seus melhores amigos para navegar nesse novo cenário.

Conclusão: Navegue com Conhecimento

BTS e Sale & Leaseback são estratégias poderosas para quem busca solidez no mercado imobiliário. Com a chegada da Reforma Tributária, o jogo de impostos vai ficar mais complexo, mas também mais transparente para quem souber usar os créditos a seu favor. Entender essas mudanças, especialmente o impacto nos FIIs, é a chave para o investidor inteligente que quer maximizar seus retornos e se proteger dos riscos. Mantenha-se informado e consulte sempre um especialista!