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A aquisição de um imóvel exige cautela jurídica que vai além da análise da matrícula.
Embora o registro imobiliário seja elemento central de segurança nas operações de compra e venda, ele não elimina todos os riscos capazes de comprometer a eficácia da aquisição perante terceiros, especialmente quando há débitos fiscais do alienante.
Esse tema foi recentemente enfrentado pelo STJ no REsp nº 2.173.311/PE.
No caso, a adquirente alegava boa-fé, ausência de penhora averbada na matrícula e o fato de a execução fiscal estar vinculada ao CNPJ do alienante, e não ao seu CPF.
Ainda assim, o STJ manteve o reconhecimento da fraude à execução fiscal.
O fundamento está no art. 185 do CTN, com redação dada pela LC nº 118/2005. Segundo a orientação consolidada no Tema 290/STJ, nas alienações realizadas após 09/06/2005, basta a inscrição do crédito tributário em dívida ativa para a configuração da fraude à execução fiscal.
Nessas hipóteses, não se exige registro da penhora na matrícula, tampouco prova de má-fé do terceiro adquirente. Por isso, a Súmula 375/STJ não se aplica às execuções fiscais.
O ponto mais relevante, contudo, está na figura do empresário individual.
O acórdão não trata genericamente de toda e qualquer empresa vinculada ao vendedor. Trata especificamente do empresário individual, hipótese em que não há personalidade jurídica distinta da pessoa natural. O CNPJ funciona como mera identificação fiscal da atividade empresarial, sem criar autonomia patrimonial entre empresa e titular.
Assim, débitos fiscais vinculados ao CNPJ do empresário individual podem repercutir diretamente sobre o patrimônio pessoal do alienante, inclusive sobre imóveis registrados em seu nome.
Esse precedente reforça a importância de uma due diligence imobiliária que não se limite ao imóvel.
É preciso investigar também a pessoa do vendedor e sua eventual atuação como empresário individual, MEI ou titular de firma individual, verificando pendências fiscais, execuções, inscrições em dívida ativa e demais passivos capazes de comprometer a segurança da aquisição.
A ressalva é importante: isso não significa que dívidas de qualquer sociedade limitada ou sociedade anônima da qual o vendedor participe contaminem automaticamente a venda de imóvel particular. Nesses casos, em regra, há autonomia patrimonial, salvo situações específicas como redirecionamento da execução, desconsideração da personalidade jurídica, dissolução irregular, confusão patrimonial ou fraude.
O debate também revela uma questão contemporânea relevante: até que ponto a evolução do sistema registral brasileiro, cada vez mais orientado pela publicidade e pela concentração dos atos na matrícula, deveria influenciar o regime da fraude à execução fiscal?
Enquanto essa tensão não for melhor equalizada, a prevenção continua sendo o caminho mais seguro.
A due diligence imobiliária deve proporcionar ao comprador uma previsibilidade razoável dos riscos patrimoniais ocultos, permitindo avaliar se deve prosseguir com o negócio, exigir garantias, reter parte do preço, renegociar condições ou desistir da aquisição.
Em operações imobiliárias, segurança jurídica não se presume.